Отзывы на Яндексе
Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков - схема работы

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков

Зачастую кадастровая стоимость, установленная в описанном выше порядке, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных лиц встает вопрос о возможностях уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.

Данный вопрос не является праздным, поскольку уменьшение кадастровой стоимости – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.

При этом, в конце 2010г. в ряд нормативных актов, были внесены существенные изменения, связанные с установлением, изменением и обжалованием кадастровой стоимости, которые позволяют в определённых случаях оспаривать и изменять кадастровую стоимость в административном порядке, не прибегая к помощи судебной системы.

Наиболее распространенными являются следующие случаи завышения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка

  • разрешенное использование земельного участка определено верно, однако удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Нередки случаи, когда орган кадастрового учета (ФГБУ «ФКП Рорееетра») определяет удельный показатель кадастровой стоимости в разы больше суммы установленной нормативно правовыми актами для разрешенного использования установленного кадастровым паспортом земельного участка.

Так, например, в отношении земельного участка с разрешенным использования для размещения «производственных и административных зданий» может быть установлен удельный показатель как «для размещения офисов», что в более чем в три раза увеличит кадастровую стоимость земельного участка.

Указанные действия должны быть квалифицированы, как кадастровая или техническая ошибка и подлежат исправлению на основании обращения в Кадастровую палату в установленном законом порядке.

В случае получения отказа органа кадастрового учета в исправление кадастровой или технической ошибки в сведениях, указанные ошибки могут быть исправлены в судебном порядке.

  • завышенный удельный показатель кадастровой стоимости определен на основании неверного разрешенного использования земельного участка.

Еще одной наиболее распространенной причиной завышения кадастровой стоимости земельного участка является неверное определение разрешенного использования застроенного земельного участка. Как было указано выше, принципиальным для установления застроенному земельному участку того или иного вида разрешенного использования является функциональное назначения объекта недвижимости на нем расположенного, которое в свою очередь определяется записью в техническом паспорте объекта. Однако, органы государственной власти далеко не всегда соблюдают указанное правило.

Так, например, для земельного участка, на котором расположено административное здания промышленности вид разрешенного использования может быть определен как «для размещения офисных зданий». В результате орган кадастрового учета будет использовать удельный показатель кадастровой стоимости, исходя из разрешенного использования «для размещения офисных зданий», что существенно увеличит кадастровую стоимость земельного участка.

В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена посредством обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением о приведении разрешенного использования участка в соответствии с функциональным назначением здания, на нем расположенного. После установления законного вида разрешенного использования участка для снижения его кадастровой стоимости потребуется внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, либо отказ во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующий сведений может быть обжалован в судебном порядке.

  • разрешенное использование земельного участка определено не точно, удельный показатель кадастровой стоимости явно завышен.

Достаточно часто встречаются ситуации, когда формулировка вида разрешенного использования земельного участка не позволяет с точностью определить к какой конкретной группе видов разрешенного использования участок должен относиться.

Так, например, участок с формулировкой вида разрешенного использования «для размещения административного здания» может относиться как административным зданиям промышленности, что соответствует 9-ой группе видов разрешенного использования, так и как административным зданиям культуры, что соответствует 17-ой группе видов разрешенного использования, так и к офисным зданиям, что соответствует 7-ой группе видов разрешенного использования.

При определении кадастровой стоимости такого земельного участка орган кадастрового учета зачастую устанавливает максимальное из значений удельного показателя (в приведенным примере по 7-ой группе видов разрешенного использования).

Вместе с тем, указанный подход не является верным. В соответствии с правилами кадастрового учета государственный орган для определения кадастровой стоимости обязан уточнить функциональной назначение, расположенного на участке здания, после чего принимать решение об отнесении земельного участка к конкретной группе видов разрешенного использования с соответствующим удельным показателем кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в рассматриваемом случае может быть осуществлено двумя путями.

  1. Действия органа кадастрового учета могут быть квалифицированы, как кадастровая или техническая ошибка, которая подлежит исправлению на основании обращения в кадастровую палату в установленном законом порядке.
  2. Кадастровая стоимость земельного участка может быть снижена посредством обращения в уполномоченный государственный орган с заявлением об приведении разрешенного использования участка в соответствии с функциональным назначением здания, на нем расположенного. После уточнения формулировки разрешенного использования участка потребуется внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, либо отказ во внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующий сведений, либо в исправление кадастровой или технической ошибки может быть обжалован в судебном порядке.

  • рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости.

В 2011 году Президиум ВАС РФ принял Постановление, имеющие принципиальнейшее значение для определения кадастровой стоимости земельных участков, суть которого заключалась в следующем:

  • в соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельного участка признается равной его рыночной стоимости с момента определения последней;
  • кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010г. (до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности) так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

Необходимо отметить, что рыночная стоимость земельного участка зачастую может быть ниже его кадастровой стоимости. Это вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, такие как:

  • правовая история участка;
  • особенности подъезда;
  • обременения и ограничения хозяйственной деятельности на участке;
  • особая значимость объектов недвижимости, расположенных на участке.

Таким образом, в случае если по объективным причинам рыночная стоимость земельного участка ниже его установленной кадастровой стоимости, наиболее эффективным вариантом снижение последней является обращение в суд с приложением отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка.

  • кадастровая стоимость земельного участка определена в завышенном размере после 22.07.2010г.

22.07.2010 вступили в силу нормы, которые позволяют обжаловать и изменять кадастровую стоимость земельных участков в административном порядке в специализированных комиссиях, без каких-либо судебных процедур.

Вместе с тем, результаты кадастровой оценки, утвержденные до этой даты в специализированных комиссиях оспорены быть не могут.

Так, например, в г. Москве удельные показатели кадастровой стоимости были утверждены в декабре 2007 года. До настоящего времени новой кадастровой оценки в столичном регионе не проводилось.

Так как кадастровая стоимость всех земельных участков в г. Москве определяется на основании данных удельных показателей, то вышеуказанный административный порядок обжалования кадастровой стоимости, в настоящее время по отношению к столичным землям не применим.

Указанная позиция нашла свое отражение в судебной практике на уровне Президиума ВАС РФ и поддерживается органами государственной власти г. Москвы и Минэкономразвития РФ.

В тоже время если кадастровая оценка земель проводилась после 22.07.2010, то для правообладателя соответствующего земельного участка может быть данный способ изменения кадастровой стоимости.

В настоящее время при каждом субъекте РФ создаются специализированные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае, если юридическое или физическое лицо, полагает, что при определении кадастровой стоимости земельного участка были нарушены его права (кадастровая стоимость определена неверно), то такое лицо имеет право в течение шести месяце с момента внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости обратиться в соответствующую комиссию.

Указанные комиссии обладают правом пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка и при необходимости утвердить её новый размер.

Законом предусмотрено всего два случая, когда кадастровая стоимость может быть пересмотрена специализированной комиссией

  • в случае недостоверности сведений о земельном участке, использованных при проведении работ по его оценки.

Необходимо отметить, что сведения, использованные при проведении работ по оценке земельного участка должны быть предоставлены органом кадастрового учета, либо оценочной организацией, проводившей соответствующие работы по запросу заинтересованного лица.

Если заявитель документально подтвердит, что при проведение работ по кадастровой оценке его земельного участка были использованы недостоверные сведения, то на основании решения комиссии проводится повторная кадастровая оценка соответствующего земельного участка.

  • определение рыночной стоимости земельного участка.

К заявлению о пересмотре результатов кадастровой оценки может быть приложен отчет независимого оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

Комиссия анализирует указанный отчет и если он соответствует установленным требованиям, принимает решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При этом, не имеет значение будет ли в данном случае рыночная стоимость ниже или выше оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

Заявление об оспаривании вновь определённой кадастровой стоимости земельного участка рассматривается специализированными комиссиями в течении одного календарного месяца.

Таким образом, в достаточно коротки сроки, без каких-либо судебных процедур, незаконно определенная кадастровая стоимость земельного участка может быть пересмотрена в административном порядке.

Необходимо еще раз отметить, что указанный порядок применяется только к вновь определенным результатам кадастровой оценки.

Таким образом, вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные со значительными финансовыми затратами, требуют детального правового анализа и юридического сопровождения.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону 8 (495) 229-81-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.