Оформление покупки квартиры

Как оформить покупку квартиры «без рисков»

Каждый, кто покупал квартиру или планировал совершить такую серьезную сделку, задумывался о том, какие риски его ожидают и как их можно избежать. Как правильно должен быть составлен договор купли-продажи и на что необходимо обратить внимание при его подписании.

Даже если вы покупаете квартиру при помощи профессионала, не говоря уже о самостоятельном заключении сделки, вы задаете себе вопрос о том, не лишитесь ли вы квартиры в будущем. Вас интересует, как правильно провести оформление покупки квартиры, как можно гарантировать свою безопасность, как нужно действовать, чтобы ваша сделка не была впоследствии признана недействительной. 

Общего алгоритма не существует, так как в каждом конкретном случае вопрос о возможных рисках заключения договора решается индивидуально. Рискованность сделки зависит от многих факторов. От того в каком состоянии правоустанавливающие документы, состав семьи собственника: наличия в его семье несовершеннолетних детей, людей которые состоят на учете в ПНД или НД, имеется ли у собственника супруг.

Но все же, существуют определенные обстоятельства, которые необходимо учитывать при заключении сделок о покупке недвижимости, чтобы потом вам не пришлось искать для себя новое жилье.

На что нужно обращать внимание при подписании договора о купле-продаже недвижимости?

Вот несколько обстоятельств, которые необходимо учитывать при оформлении покупки квартиры, и которые могут повлиять на правомерность заключенной вами сделки:

•  Вы рискуете, если заключили сделку с человеком, которого суд признал недееспособным, то есть этот человек не только не может понимать значения тех действий, которые он совершает, но не несет ответственности по своим обязательствам и за свои поступки. Судом такая сделка будет признана ничтожной.
• Вы рискуете, если при заключении сделки, в качестве одной из сторон, присутствует человек, состоящий на учете в ПНД или НД, то такая сделка, также может быть оспорена согласно статье 177 ГК РФ. И если суд признает, что при заключении договора гражданин был не способен ни понимать значения его действий, ни руководить ими, то такая сделка может быть признана ничтожной. 
• Вы рискуете, если квартиру вам продает лицо, состоящее в браке, и оно не предоставило вам согласия супруга или иных людей, проживающих совместно с продавцом, заверенное нотариусом. Если вы не получили вовремя согласие супруга продавца, то такая сделка может быть оспорена супругом, в порядке положений СК РФ. Семейный Кодекс РФ признает имущество и денежные средства, нажитые в совместном браке принадлежащим обоим супругам в равных долях, вне зависимости от права собственности.
• Вы рискуете, если оформляете покупку квартиры, при приватизации которой были допущены нарушения: в число собственников не были включены несовершеннолетние или лица, отбывающие наказание в МЛС или не было предоставлено надлежащим образом оформленного их отказа или соответствующей доверенности.
• Вы рискуете, если оформляете покупку квартиры, доставшуюся продавцу по наследству, независимо от того наследует он ее по закону или по завещанию. Если наследственное имущество было разделено неправильно, или у наследодателя остался переживший его супруг, который как наследник первой очереди имеет право на ½ всего имущества, оставшегося после смерти супруга. Если на иждивении наследодателя не меньше одного года находились нетрудоспособные или недееспособные наследники. Если оформление покупки квартиры приведет к нарушению интересов несовершеннолетних. То такая сделка будет признана ничтожной.

Незначительные риски и неприятные обстоятельства, с которыми вы можете столкнуться при покупке квартиры:

Вы рискуете, если не получили от продавца (хоть ЖК РФ и не требует согласия) нотариально заверенного согласия тех, кто на момент продажи квартиры совместно проживает с ним. Если не сняты с регистрационного учета члены его семьи или другие лица, которые проживают в приобретаемой квартире. Ваша сделка не будет признана ничтожной и иск в суд решит вопрос с «дополнительными» жильцами, но вы потеряете спокойствие, время и силы.

Вы рискуете, если продавец покупаемой вами квартиры при оформлении сделки действует через доверенное лицо, особенно, если продавец - лицо преклонного возраста. Поэтому лучше будет настойчиво попросить представителя о личном присутствии продавца при заключении сделки. В случае если продавец в отъезде или на лечении, то следует убедиться в правоте слов представителя и удостовериться в действительности доверенности (ее не отменили или срок не истек).

Также вы можете столкнуться:

• С мошенничеством, при предыдущих сделках с этой квартирой;
• С предоставлением поддельных документов;
• С сокрытием дефектов квартиры;
• Со сложной историей вашей будущей квартиры;
• С тем, что ваша будущая квартира арестована или заложена и любые сделки с ней запрещены;

Для того чтобы оформление покупки квартиры прошло в соответствии с законодательством Российской Федерации и для того, чтобы обезопасить себя от перечисленных выше проблем, лучше всего обратиться к компании специализирующейся на следках с недвижимостью, которая долго работает на рынке недвижимости и имеет хорошую репутацию. Высококвалифицированные сотрудники фирм и их опыт, помогут вам сохранить нервы, деньги и время.

Не следует оформлять сделку о покупке квартиры, если паспорт продавца является недействительным.

При просроченном или недействительном паспорте продавца следует отложить заключение сделки по оформлению покупки квартиры до восстановления действительного статуса документа, даже если основанием для его замены является расторжение брака и/или смена фамилии.

В «Положении о паспорте гражданина Российской Федерации» указано, что основным документом, удостоверяющим личность гражданина РФ те сведения о личности, является паспорт РФ. В паспорте указывают ФИО, дату рождения, пол, место регистрации, наклеивают фотографию. Если лицо состоит в браке, то об этом делается отметка на определенной странице паспорта.

Наличие и количество несовершеннолетних детей, отношение к воинской обязанности, также фиксируется в документе. У паспорта имеется идентификационный номер, сведения о выдавшем его органе. Но наличие всех перечисленных сведений придает автоматически паспорту статус действительного. Действительность паспорта определяют следующие условия.

Первое соблюдение его сроков службы: первый паспорт получают в 14 лет, затем меняют в 20 и в 45. После 45 лет срок службы паспорта считается бессрочным. Если на паспорте стоит отметка «подлежит замене», то совершать сделки по такому паспорту тоже нельзя, если сроки его замены, предусмотренные соответствующим законом, нарушены.